В своей деятельности риэлторам приходится сталкиваться с таким договором, направленным на передачу недвижимого имущества в собственность, как дарение. Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.
  Безвозмездность – основной признак дарения. В соответствии с гражданским Кодексом РФ по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.
  Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна, т.к. здесь имеет место встречное обязательство одаряемого – предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной.
  Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора – дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ – односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара – это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение. Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляется, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов.
  Следует обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя. Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.
  Договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации. При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) – независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права собственности одаряемого.
  Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.
  Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.
  Нотариальное оформление договора недвижимости по действующему законодательству не обязательно, поэтому нести расходы у нотариуса не нужно. Договор дарения недвижимости должен быть составлен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Составить правильно договор дарения недвижимости может, например, юридическая фирма, занимающаяся вопросами недвижимости, с учетом всех нюансов действующего законодательства.
  В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.
  Возможен отказ одаряемого от принятия дара, причем и после регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
  Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, «договором безвозмездной передачи», «соглашением о передачи с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех собственников, в отличии от иных сделок, когда согласие остальных предполагается.
  Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна.
  Что касается налогообложения подаренного имущества, то с 1 января 2006 года надо применять новые правила. Федеральным законом от 1.07.05 г. № 78-ФЗ, предусмотрена отмена налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. Но при этом с подаренного имущества, право собственности на которое подлежит регистрации, придется платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ставка налога – 13 проентов.
  Однако законом № 78-ФЗ предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными, т.е. имеющими общих отца или мать, братьями и сестрами).